不動産会社などから相続対策の1つとして「アパートを建てましょう」と提案されることもあります。
確かにアパートを建てることで相続税対策にはなるのですが、注意点もあります。
「アパートで節税」のからくり
不動産を持っていれば、不動産会社の営業の方から「アパートを建てれば相続税が安くなりますよ」と提案を受けたことがあるかもしれません。
「アパートを建てると相続税対策になる」というのは事実です。
そのからくりはこうです。
たとえば、預金が1億円あったとすると、預金は額面で評価します。なので、1億円に相続税がかかります。（ここでは借入金のはなしは考慮外）
いっぽうで、その1億円でアパート（建物）を買って持っている土地の上に建てると1億円の預金が「建物」に変わります。
そのアパート（建物）は額面での評価ではありません。借主がいるためカンタンに手放せなくなります。そのため、評価額が低くなります。
建物は「固定資産税評価額」をもとに評価します。「固定資産税評価額」が買った金額の60％だとすると、1億円は評価6,000万円に。さらに貸家なので30％の減額があります。
つまり6,000万円×70％＝4,200万円が建物の評価額となります。
さらに土地についてもアパート（貸家）の建っている土地なので、やはり減額があります。
ということで1億円のお金が4,200万円の建物に変わる。これが「アパートを建てると相続税対策になる」のからくりです。
もっというと、土地については「小規模宅地等の特例」を受けることができる可能性もあります。（限度面積があるので受けられないケースもあり）
確かに相続税は減るわけですが、本当にそれでいいかどうか？はよく考えたほうがいいです。
建てたアパートのその後は？
アパートを建てることで相続税が減るというのはお伝えしたとおりです。
ただ、相続税の節税だけを考えていると失敗する可能性があります。
アパートを建てたその後のはなしまで考えられているかどうか？アパートを建てるとなれば、銀行からお金を借りることがほとんどでしょう。
不動産賃貸の経営がうまくいくかどうかは、また別のはなしです。
アパートの収入（家賃）
アパートの経費
借入金の返済
という収支がうまく回っていればいいのですが、家賃設定が安い、借入金の返済がキツイとなれば問題です。
相続税の対策は持ち主が亡くなったときの一時的なもの。ただ、アパートの経営は物件がある限りはずっと続きます。
仮に収支がわるくても、不動産会社が資金援助をしてくれるわけでもありません。むしろ「家賃を下げましょう。」とすすめられる可能性もあります。
そうなると、ますます収支が悪くなります。
もしアパートを建てたいのであれば、相続税の対策よりも先にアパートの経営が上手くいくかどうかをよく考えたほうがいいでしょう。
わけにくくなる
アパートは不動産です。相続があったときには財産を子どもなどの相続人が分けることになるのですが、不動産はお金に比べるとわけにくい財産ですし、金額が大きくなります。
お金という財産をアパート（建物）という財産に変えることで、もめてしまう可能性もあります。
というと「アパートを共有すればいい」と思われるかもしれません。ただ、不動産の共有は、その次の世代のことまで考えるとおすすめしません。
たとえば、兄弟2人でアパートとその土地を1/2ずつ共有した場合、兄弟でいるうちはまだいいかもしれません。
ただ、その後に兄弟2人も相続がやってきます。それぞれ、家族が共有で相続するとなれば？
アパートを何人で共有することになるのか？また、ご自身のことでイメージしていただければ、親戚とはたまにしか会わない、場合によってはほとんど会わないといいうケースもあるでしょう。
共有の場合、3人が「売りたい」となっても1人が「売らない」となれば、そのアパートは身動きがとれなくなります。
だからこそ、不動産の共有はおすすめしません。
財産を分けるトラブルをなくすには、
事前にどんな財産があるか？
誰にどの財産をわたすか？
もめないように分けられそうか？
相続税がいくらになるか？
相続税を払えるか？
などを事前に試算してみることです。お金が少なくて不動産が多いならやはりわけにくい相続となります。
ということで、「アパートを建てれば相続対策になりますよ」という営業があったとしても、立ち止まって前述したようなのことに問題がないか？を検討してみましょう。
お金があるならたとえ相続税を払っても家族が揉めないほうがいいわけですから。
【編集後記】
昨日はオフ。午後に買い物、その後は熱田神宮へ。夜は自宅でピザパーティでした。
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