自宅をリフォームしてその後に相続を迎えるというケースもあります。リフォームした部分を財産に含めないといけないのかどうか。
考え方をまとめてみました。
相続する建物の評価額は？
相続があった場合、亡くなった方がもっていた財産を評価します。で、その評価した財産の合計額が基礎控除額を超えるとき、相続税がかかります。
その財産のうち評価額が大きくなるものの1つに不動産があります。不動産である土地と建物のうち今回は建物についてのはなしです。
まず、自宅の建物の評価額ですが、これは固定資産税評価額をもとに評価します。
その固定資産税評価額は、毎年4月〜6月頃に市区町村から届く固定資産税の納付書に同封されている課税明細書の「価格」の欄に載っています。
建物が頑丈なほど評価は高く、またトイレが2つあるなど高機能なほうが評価額は高くなります。評価額の目安は建築金額の60％というところでしょうか。
で、固定資産税評価額は3年につき1回見直されます。
それはそれとして。
自宅についてはリフォームをする場合もあります。何もしなければ価値が下がっていくと考えるのがふつうですが、リフォームをすることで価値が上がるケースもあります。
で、リフォームをして間もなく相続になるというケースもあり、その場合も自宅の評価が必要です。
その場合、どう評価するのでしょうか。
リフォームがあった場合の建物の評価額
リフォームした場合、建物の評価額はどうなるのか？
建物の固定資産税評価額をもとに評価すればいいとは限らないのです。
どうやって判断するか？2つの視点で考えてみましょう。
リフォームという名の修理
ひとくちにリフォームと言っても、内容としては修理だというケースもあります。
たとえば、
- 家の外壁の塗替え
- 雨もりの補修
- 家の中の壁紙の張替え
といったものです。
自宅を建ててから10年、20年と経つと当然に自宅を維持するための修理出てきます。壊れたり、劣化した部分を補修する意味でのリフォームは、四角形で例えると、凹（ヘコ）んだ部分を□（しかくに戻す）にしただけです。
なので、修理という位置付けのリフォームであれば、通常の固定資産税評価額で考えておけば大丈夫です。
価値が上がるリフォーム
リフォームした場合、それまでの自宅にはなかったような機能がつくことがあります。
具体例を挙げるなら
- 増床した
- バリアフリー仕様にした
- 間取りを変更した
といったものです。建物の機能が増えるようなリフォームであれば、そのリフォームを建物の価値に反映させる必要があります。
規模の大きなリフォームだと、建築業者から「確認申請」が市区町村に出すことになっています。その後に市区町村が自宅にリフォームの現状を見に来て、次の評価替えのときに固定資産税評価額に反映されます。
市区町村の調査が来た後で、以前より評価額が上がっているのであれば、リフォームは反映されていると考えていいでしょう。そのまま固定資産税評価額をもとに評価額を考えておけば問題ありません。
ただ、その評価替えに反映する前に相続があった場合には、どうでしょうか？
固定資産税評価額には反映されていないことになります。その場合、建物の固定資産税評価額とは別に財産として評価する必要があります。
リフォーム工事の評価
前述したように増築などのリフォームをしたばかりで相続を迎えた場合は、固定資産税評価額には反映されていません。
ただ、実際の自宅はリフォームされていますから、自宅建物の評価額に反映させる必要があります。
そのリフォーム分は次のように評価することになっています。
リフォームの評価額 ＝（工事にかかったお金 ー※ 工事日から相続日までの償却費相当額）× 70%
※「工事から相続までの償却費相当額」は「工事金額×0.9×経過年数(1年未満の端数は切上げ)／家屋の耐用年数」で計算します。
このとき、工事金額のうち、修理にかかる部分は前述したように含まれません。見積書から工事に必要な部分だけを財産評価として考えればいいでしょう。
まぁここまで来るとややこしいので、税理士に相談したほうがいいです。
ということで、自宅のリフォームがあった場合、相続財産になる部分もあります。ただ、事前に把握しておくことで申告を税理士にお願いするとしても「自宅をリフォームしていますね」と伝えることはできます。
ということで。自宅をリフォームされた方、相続対策を考えるときの参考にしていただければ。
【編集後記】
昨日はオフ。ひとりで掛川花鳥園へドライブ。鳥との距離が近くて楽しめました。帰りはドライブがてら1号線で。久しぶりに中田島砂丘に寄って、14時過ぎの遅めのランチで福みつの餃子定食。家族も大好きなのでお土産も買って帰りました。
【昨日の1日1新】
※「1日1新」→詳細はコチラ
掛川花鳥園
サントリー クラフトボス 甘くないイタリアーノ コーヒー
福みつ お土産餃子
