相続財産としての土地がある場合、どのくらいの評価額になるか？気になったり、知りたいといったこともあるでしょう。
土地のざっくりの評価額について、調べ方をまとめてみました。
土地の評価方法
相続を考えたとき、土地の評価がどのくらいになるかは気になるところでしょう。
「坪〇〇円で買った」という声はよく耳にするものの、売買の値段とは違います。
すぐに売るわけでもないので、値段がそもそもわかりません。
相続税の申告で土地を評価するときには、路線価や固定資産税評価額をもとに評価します。
路線価で評価する場合は、「路線価×土地の面積」
実際は、土地が道路にいくつ接しているかで変わるのですが、ざっくりなのでそれは置いておきます。
いっぽうで、倍率評価の場合は「固定資産税評価額×倍率」
固定資産税評価額というのは、固定資産税の課税明細書に記載されている「価格」の金額です。相続税評価のときには「基準年度（3年に1回の評価替えの年）」の評価額を使います。
土地に接する道路に値段がついていれば、路線価評価。
そうでなければ、倍率評価です。
自分の土地はどちらの評価方法？
それを踏まえて、じぶんの土地を路線価をもとに評価するのか？それとも倍率評価なのか。
見分ける方法をまとめてみました。
路線価図で土地を探す
1つは路線価図を見ること。通常は相続があった年の路線価図を見るのですが、ざっくり知りたいだけなら、最新でいいでしょう。
路線価図から自分の土地を見つけて、前面の道路に値段がついていれば、路線価評価です。
「路線価×土地の面積」でざっくりの相続税評価額がわかります。
実際は土地に接する道路の路線価が複数あれば、それを考慮して評価しますし、道路に接する数が多いほど評価額は上がります。
路線価図を見たときに、道路に値段がついていない場合は、倍率評価。「倍率地域」と表示されていれば倍率評価です。
倍率評価の場合の倍率は路線価図のすぐ下にあります。リンクをクリックすると、
倍率が載っています。たとえば、その土地が「今東郊通」にある宅地なら、「固定資産税評価額×1.1＝評価額」となります。
貸しているケース
もし、土地を貸している場合、土地の上に貸家やアパートを立てて貸している場合は、土地の評価は次のようになります。
- 土地を貸している → 土地の評価額×(1-借地権割合）
- 貸家やアパートを貸している → 土地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権割合は地域ごとに決められています。路線価図や倍率表を見ればわかります。
たとえば、路線価図で見ると赤い〇部分の路線価は「64E」となっています。
この場合は路線価が64,000円の借地権割合がEで50％ということです。
借家権割合も路線価図から確認することができますが、ほとんどの地域で30％です。
ざっくりでも知っておくのがいい
ざっくりの土地の評価方法については前述したとおりですが、実際の土地の評価はもう少し複雑です。
- 騒音がある土地
- 高低差のある土地
- 大きすぎる土地
- 道路に接していない土地
- 正方形や長方形でない土地
- 傾いている土地
- 間口が狭い土地
- 奥行きが長すぎる土地
- セットバックが必要な土地
こういった土地であれば単純に「路線価×土地の面積」にはなりません。
評価額が大きく下がることもあります。
最終的には税理士に相談するにしても、相続を考えるときには、どう分けるか、「もめない」「払えるか」「相続税の節税」などを踏まえた相続対策も事前に考えておきたいもの。
その一歩目として。相続税がかかるかどうかをじぶんで計算してみたいということであれば、細かな精度を求めるよりも概算でもいいから「どのくらいか？」を知ることからです。
ざっくりの評価額でもまったくわからないのと、なんとなくイメージできているのとでは大きな差です。
【編集後記】
昨日は暑すぎました。35度もあると私服のよさを改めて実感します。午後から打合せ。今後の見通しなどを話しました。
【昨日の1日1新】
※「1日1新」→詳細はコチラ
感動の肉と米
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とある契約
