土地の評価は相続財産の中でも、大きな財産と言えます。それだけに、少しでも評価を下げておくことが欠かせません。結果として、相続税も下がるわけなので。
土地を机上だけで評価することができるかどうか？私なりの考えをまとめてみました。
土地の評価は十人十色
相続税の申告では、亡くなった人が持っていた財産を評価していきます。
預金、株式、建物といろんな財産がある中で、一番難しいのが土地の評価。
土地の評価額は、ざっくり言うと「時価」で評価するものです。
預金で3,000万円というのは、誰が評価しても3,000万円になります。
ところが、土地の場合はそうもいきません。
同じ形の土地は1つとしてなく、用途も違えば場所も違います。
買った値段は契約書を調べればいいのですが、現在の価値はそうそうわかるものではありません。
そこで路線価（土地に接している道路の1㎡あたりの値段）や固定資産税評価額に倍率をかけて計算することが基本になっています。
ただ、評価する人によって、評価額が違ってくることも事実です。
評価を下げることができる事実を把握できるかどうかでも変わるものです。
机上だけで正しい評価ができるのか？
土地の評価をするのに、地積測量図、公図などの図面や路線価図、固定資産税の課税明細書、不動産の登記簿謄本などを集めていきます。
土地の評価を机上だけで完結させるというツワモノ？もいるとかいないとか。
ただ、図面だけで評価をするのは、至難のワザと言えます。
仮に机上だけでやっているとすれば、間違っている可能性が高いものです。
なぜなら、そこには現地の情報がないから。今はGoogleマップもあるので、現地の情報も事前に把握できますが、それでもわからないこともあります。
このように図面を見ると、どの土地も平面になっています。（そりゃそうだ）
ところが、現地に行ってみると土地が傾いていたなんてこともありますし、道路より3mほど高いところにあったということも。
平面な図面では確認できません。
あとは、現地に行ってみたら、鳥居や地蔵があったり、踏切の音がうるさかったとか、異臭がキツイとか。
図面で見たら1筆の土地だったけど、現地に行ってみたら自宅と貸駐車場になって利用が違っていた。
目の前の道路が狭かった、田って書いてあるのに、水が引かれてないとか、まぁいろいろあります。
こういう情報は、机の上で図面とにらめっこしていてもさっぱりわかりません。
さらに、土地の登記簿謄本や固定資産税の地目は、違っていることも多く、あてになりません。
相続税では、現況で評価することになっているゆえに、現地を確認したり、役所にいったりなど足を動かさないと、土地の評価はできないというのが私の考えです。
減額できそうかどうか？
どんな土地なら評価額を減額できるか？というのには、ルールがあります。
ただ、それを知らなくても、予測することはできます。
大事なことは、土地の評価が時価だというのであれば、売るとしたら標準地と同じ値段で売れるかどうか？というのを考えてみましょう。
同じ地域の土地でも、かたや踏切の裏の土地で、もう1つは騒音の影響がないという場合なら、同じ値段では売れないと考えるのが普通です。
たとえ、財産評価のルールが分からなくても、「常識」で考えてみると、そこで「もしかしたら評価下げられるんじゃないか？」と気づけることもあるかと。
それと、相続税の申告を税理士にお願いするなら、「土地の評価をどうやってやるか？」を聞いてみましょう。
そこで現地で写真を撮るとか、役所に行くという回答であれば、お願いする一つの基準にはなります。
不動産は、時価がはっきりしない財産ですが、評価を下げることができれば、払う相続税にも影響します。
「払えるか？」の相続対策という意味でも、土地の評価では現地を見ておくことは欠かせないですね。
【編集後記】
昨日は午後から相続の打合せを。来月の早い段階で提出できそうです。
【昨日の1日1新】
※「1日1新」→詳細はコチラ
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