平成28年４月１日以後、相続した一定の空き家を売却した場合の譲渡所得の特例（3,000万円の特別控除）を適用できるようになりました。
適用するには市町村の確認書が必要です。
空き家の譲渡所得の特例とは
平成28年４月１日～平成31年12月31日までの間に、相続した空き家で一定の要件を満たすものを売却した場合には、3,000万円の特別控除を受けることができるようになりました。
空き家の放置が社会的な問題になっていますが、その対策の１つです。
税金計算のイメージはこんな感じになります。
以前は、被相続人の自宅を相続し、売却した場合でも普通に税金がかかっていただけに大きな改正です。
ただし、この特例を適用するためのハードルは通常のマイホームを売却した場合と比較して高いものになっています。
売却パターンとしては、以下の２つのどちらかのパターンになります。
① 耐震性のある（ない場合には耐震リフォーム必要）家屋付きで売る場合
② 家屋を壊して更地として売る場合
そして、適用前提の要件としては以下の様なものがあります。
① 譲渡価額（売却代金）が１億円以下
② 昭和56年５月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であること
③ 更地ではなく、家付きで売る場合には、現行の耐震基準をクリアしていること
④ 相続の日から起算して３年を経過する日の属する年の12月 31日までに売り、かつ、特例の適用期間である平成28年４月１日か ら平成31年12月31日までに譲渡することが必要。
①については、売却代金が１億円というと、土地の時価が高いところ、広い敷地でないとなかなか・・・と思いますが、②について、この建築日の要件がなかなか厳しいのかなと個人的には見ています。
③は家付きで売る場合の要件であり、④はややこしいので国土交通省のレジュメがわかりやすく引用します。
そしてこれらをクリアしている場合、この特例の適用を受けるためには市町村の確認書が必要になります。
市町村に確認を受けるべき要件
市町村に確認をうけるべきことは何か、できるだけ難しくしないために、本当にざっくりです。
要件① ひとりで住んでいた
相続開始の直前で、被相続人がその家に住んでいて、かつ、被相続人以外に住んでいなかった人がいなかったこと。
要件② その家を売るまで利用していない
その家または家と敷地等が相続のときから売却のときまで（家を壊して更地にして売る場合には、家の全部の取り壊し、除却、滅失の時まで）事業に使ったり、貸したり、住むために使われていないこと
要件③ 敷地等も売るまで利用していない
その家の敷地等が相続の時から売却のときまで、事業に使ったり、貸したり、住むために使われていないこと
要件④ 家を取り壊した場合には、壊してから売るまで利用していない
その家の敷地等が取り壊し、除却、滅失の時から売却の時までに建物や構築物の敷地に使われていないこと
こういったことの証明を受ける必要があります。
家付きで売却する場合には、要件①と②のみが必要、家を壊して更地で売却する場合には、①～④のすべてをクリアしなければいけません。
要件①について、ひとりで住んでいなかったら、その家は空き家にはならないでしょう。
当然といえば当然ですね。
そして、要件②～④についても売るまでに利用していないことなどが求められています。
要件④の例としては、家を壊してから売るまでにアスファルト舗装して駐車場などで使っていたらダメということです。
他の特例と併用する場合にはさらに注意点があるので、確認しておきましょう。
ここまでをクリアしていなければならず、ハードルは通常のマイホームを売った場合に比べて厳しいものになります。
要件を満たしてもたくさんの書類が必要 早めに準備を
ここまでの要件をクリアしていれば、空き家の3,000万円特別控除の適用をうけることができます。
その際にはいくつか書類が必要となります。
まずは、空き家のある市町村から確認書の交付を受けなければいけません。
こういった申請書に必要書類を添付して提出する必要があります。
ちなみにこの申請書は国土交通省のHPより入手できます。
提出から審査がおよそ１週間くらいはかかるそうです。早めに準備しましょう。
先日、この申請書を市役所に提出してきました。
体験レポートは、また別で記事にできればと思います。
（12/28 市役所への提出を記事にしました。）
わかりやすさを求めて、ざっくり記事にしてみましたが、状況はそれぞれ異なるためよくよく適用できるか確認してみましょう。
この記事が「あ、何かブログに書いてたなぁ」という引っかかりになれば嬉しいです。
今日は要件の確認がメインになってしまいましたが、長くなるのでこのあたりでやめておきます。（笑）
【編集後記】
このネタを書くときは、申請まで書こうと思いましたが、さすがにボリュームありすぎで要件の確認だけにしました。あまり分けるのは良くないんでしょうけど、長くなり過ぎでもなぁと・・・。^^;このあたりのまとめるチカラがまだまだです。
